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- ▲ 도널드 트럼프는 인터뷰를 통해 자신의 성공 비법을 털어놨다. 그는“일단 그 누구보다 자신이 잘 아는 홈그라운드에서 시작하라”며“어딘가에 투자했을 때, 주변 사람들에게 화제가 돼야 성공 한 것”이라고 말했다. /블룸버그
그래서 질투심을 느낀 세상은 구태여 그의 헤어스타일을 짓궂게 조롱하는지도 모른다. 20대부터 유지해왔다는 그의 헤어 스타일을 놓고, 미국 뉴욕타임스(New York Times)는 ‘건축가가 비평하기에 딱 좋은 정교한 구조물’이라고 썼다. 하지만 그는 “이렇게 사는 데 굳이 헤어 스타일에 신경 쓸 필요가 있겠어요?”라고 되물었다. 인터뷰 내내 그는 결코 평범하지 않았다.
■ 도널드 트럼프에게 부동산은 ‘산소’(oxygen)같은 존재
―세계적인 부동산 투자가로서, 당신이 보는 ‘돈 되는 부동산’의 가장 중요한 요건은 뭔가요?
“일단 ‘확장 가능성’이 극도로 낮은 곳이어야 합니다. 내가 맨해튼을 좋아하는 이유는 물(water)로 둘러싸여 있기 때문입니다. 따라서 도시가 더 이상 확장(spreading)하는 데 제한이 있죠. 그게 ‘물’이든, 개발제한 ‘법률’이든 간에 확장할 수 있는 공간이 한정된 곳이 희소성으로 인해 투자가치가 있습니다. 예를 들어 오클라호마의 경우 대지가 너무 넓어요. 주위에 개발될 수 있는 ‘빈 땅’이 너무 많죠. 내가 가진 땅이나 건물의 희소성이 상대적으로 적어질 가능성이 높습니다. 이런 곳엔 투자 안 해요.”
―부동산 시장과 주식시장, 어떻게 다른가요?
“부동산은 보통 면대면(face to face)의 거래들로 이루어지고, 사람들이 실물을 보고 구입합니다. 좋은 환경과 분위기를 직접 보고 해당 자산을 ‘원하게’ 되는 거죠. 좀 더 매력적인 곳에 자산을 갖고 싶어하는 수요가 있고, 기꺼이 그만큼의 가격을 지불하려 하는 사람들이 있는 한 해당 지역의 집값은 결코 떨어지지 않습니다. 이게 바로 내가 부동산을 좋아하는 이유입니다.”
―도널드 트럼프가 보는 부동산의 매력은 뭔가요?
“부동산은 만질 수 있는(tangible) 자산이죠. 또, 부동산이 헐값이 되는 경우는 거의 없어요. 400년 전 맨해튼 전체의 값이 얼마였는지 아세요? 불과 24달러였죠. 24달러! 상상이나 가세요? 그만큼 요지의 땅은 꾸준히 오름세를 보입니다. 때때로 거품이 빠지고, 또다시 열기가 달아 오르면서 스스로 가치를 높여가는 게 바로 부동산입니다. 부동산은 진화(evolve)하기 때문에 그 자체로 매우 흥미진진하죠. 물론 자신이 무엇을 하는지 아는 경우에 한해서….”
―하지만 자금의 대부분을 부동산에 투자하는 데는 그만큼의 위험이 따르지 않을까요?
“나는 기본적으로 어느 곳에 투자할 때 ‘여기가 과연 얼마나 오를까?’란 생각은 하지 않습니다. 이런 생각을 하는 건 투기꾼(spectator)들이죠. 투기꾼은 가격이 오르면 오르는 대로 그만큼의 세금을 내야 하고, 내리면 내리는 대로 손해를 봐요. 조금의 돈을 만질 수는 있겠지만, 부자가 되지는 못하죠. 부동산 투자 시 가격을 생각하면 위험에 빠질 가능성이 큽니다.”
―그렇다면 부동산 투자로 큰 돈을 손에 쥐기 위해선 어떻게 해야 하나요?
“나는 ‘내가 여기에 뭐를 해서 돈을 벌 수 있을까?’라고 생각하죠. ‘무엇을 해서 이 땅의 가치를 높일 수 있을까?’ 생각하고, 또 생각합니다. 끊임없이 자신의 창조력을 발휘할 수 있는 가능성이 높아지는 거죠. 당신이 주식에 돈을 투자했다고 칩시다. 그러면 매일매일 주식 시세가 그날의 기분을 좌우하겠죠. 부동산은 다릅니다. 구입 후 일일 단위로 가격을 체크하는 게 아니라 기본적인 자산(asset)을 손에 쥐고 끊임없이 고민할 수 있습니다. 이런 마인드로 투자해야 합니다.”
―자신만의 ‘부동산 노하우’를 공개한다면?
“일단 처음엔 ‘작게’ 시작하는 게 좋습니다(start small). 나는 처음 필라델피아에서, 로버트 기요사키는 하와이에서 시작했습니다. 일단 최대한 자신의 지역에서 가까운 ‘홈 그라운드’에서 시작하세요. 누구보다 그 지역을 잘 알고 있을 가능성이 높고, 지역의 큰 이슈나 굵직굵직한 정보를 얻는 게 상대적으로 수월하기 때문이죠. 최고의 투자는 ‘누구보다 잘 아는’ 데서 시작합니다. 아마 처음엔 좀 몸으로 부딪쳐 실수도 해봐야 뭔가 보이기 시작할 겁니다. (웃음)”
―그다음엔 어떻게 해야 할까요?
“화제가 되는 빌딩을 만들어야 합니다. 트럼프 타워의 경우 1983년에 완공돼 역사가 얼마 되지 않았지만, 이젠 뉴욕의 랜드마크 타워(landmark tower) 역할을 톡톡히 하고 있어요. 일반 투자자들도 마찬가지예요. 과연 내가 투자한 곳이 화제가 되고 있는지, 내 주위 사람들이 내가 어느 곳에 투자했다고 했을 때 화제가 될 수 있을지 생각해 봐야 합니다. ‘왜 거기에 투자했어?’라고 누군가 물었을 때, 내가 그곳에 투자한 이유를 그럴 듯하게 설명해 그 이유가 많은 사람들에게 회자될 수 있어야 합니다.”
―당신에게 부동산을 한 단어로 표현한다면?
“산소(oxygen)? (웃음) 사람들이 가끔 물어요. 어째서 지금까지 번 돈에 만족하지 않고 계속해서 부동산에 투자하느냐고. 대답은 간단합니다. 부동산 투자는 나에게 숨쉬는 것만큼이나 자연스러운 거예요. 나는 어렸을 때부터 무언가 무조건 높이 쌓아 올리고 봤어요. 블록(block) 놀이를 할 때도 무조건 내 키보다 높이 쌓아 올렸죠. 심지어 형 블록까지 빼앗은 적도 있어요. 항상 무언가 지을 때 ‘크면 클수록 좋다(the bigger, the better)’는 뚝심은 그때부터 있었던 거죠. (웃음)”
■ 트럼프는 투자할때 투명성을 본다
―많은 사람들이 ‘도널드 트럼프’하면 ‘투자’란 단어를 떠올립니다. 그렇다면 어디에 투자해야 돈을 벌 수 있을까요? 가장 유망한 투자처를 꼽는다면?
“이게 바로 함정입니다! 사람들은 종종 다른 사람에게 찾아가 ‘내가 지금 1만 달러가 있는데 어디에 투자해야 할까요?’라고 묻곤 합니다. ‘맨해튼에 이런 빌딩 멋지지 않을까요?’라고 물으면서 정작 뉴욕시의 구획법(zoning)조차 제대로 모르죠. 그렇게 되면 자신의 돈을 그대로 다른 사람한테 줘버리는 격이 되는 거예요. 부자가 되고 싶다면, 돈이 자신의 손을 떠날 때 그 돈의 향방과 운명에 대해 그 누구보다 정확히 알고 있어야 합니다. 뉴욕 시에서 건물을 세우려면? 개발업자는 도시 구획·대기권·세법 등에 관한 수천 가지의 사항을 알아야 해요. 나는 하룻밤 사이에 개발업자로 성공한 게 아닙니다.”
―그렇다면 당신이 생각할 때 좋은 투자의 법칙이 있다면?
“내가 어느 곳에 투자할 때 가장 중요하게 여기는 것 중 하나가 바로 ‘투명성(transparency)’입니다. 속이 훤히 비칠 정도로 명확하고, 속임수(trickery)가 개입될 여지가 전혀 없어야 합니다. 투자의 위험성은 자신이 투자 대상을 제대로 볼 수 없을 때 가장 커집니다. 성공하기 위해선 원대한 비전을 통해 다른 그 누구도 아닌 자신이 결정을 내려야 합니다. 이런 비전이 없기 때문에 바로 다른 사람에게 돈을 ‘줘버리는’ 실수를 범하게 되는 거죠.”
―당신은 책에서 뮤추얼펀드와 분산투자를 비판했는데, 여유 자금이 많지 않은 사람들에겐 결국 리스크 부담을 줄이기 위한 ‘어쩔 수 없는 선택’이 아닐까요?
“기억하세요. 세상엔 세 가지 종류의 사람이 있습니다. 첫 번째는 아예 투자를 하지 않는 사람, 지지 않기 위해 투자하는 사람(invest not to lose), 그리고 이기기 위해 투자하는 사람(invest to win)이 있습니다. 투자하지 않는 사람들은 ‘정부나 회사가 어떻게 해주겠지….’라고 생각하는 사람들입니다. 지지 않기 위해 투자하는 사람들은 투철한 저축 마인드(saver’s mentality)를 가진 사람들과 비슷합니다. 이들은 귀가 얇고, 항상 장기전을 생각하고, 뭐든 안전하게 가려 합니다. 이런 사람들이 바로 뮤추얼 펀드에 투자합니다. 돈을 잃지 않을지는 모르나 투자의 근본적인 목적, 즉 ‘부자가 되겠다’는 목표는 달성하지 못합니다. 이기기 위해 투자하는 사람들은 끊임없이 공부하고 남들보다 더 잘 알려 하고, 결국 다른 눈을 지니게 되는 사람들입니다.”
―투자의 승자들이 되기 위해 뛰고 있는 사람들에게 할 수 있는 조언이 있다면?
“항상 기억하세요. 인생과 투자의 승자(winner)들은 스스로 자신의 인생 스토리 대본(script)을 쓰고, 대본 그대로 연기하고 이런 가운데 비로소 만족을 느끼는 사람들입니다. 우선 자신을 열정적(passionate)으로 만드는 게 무엇인지 파악하는 게 가장 중요합니다. 이게 자유고, 힘이고, 결국 이기는 길입니다.”
